Legalmente falando | Como vender uma Casa de Herança em Portugal?

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Recebeu um imóvel em herança?
O processo de transmissão e venda de um bem herdado envolve várias formalidades legais e burocráticas. É importante compreender cada etapa, desde a documentação necessária, passando pelos impostos, até à conclusão da venda.

Luís Ferreira
Solicitador CP N.º 8469
www.luisferreirasolicitador.pt

Habilitação de Herdeiros: O primeiro passo é a habilitação de herdeiros, um processo legal que comprova a sua legitimidade dos herdeiros para receber a herança. Este processo pode ser realizado de duas formas:
Notarialmente: Através de escritura pública lavrada em Cartório Notarial.
Judicialmente: Através de processo judicial no Tribunal.
Para a habilitação, são necessários os seguintes documentos:

– Certidão de óbito do falecido;

– Documentos de identificação dos herdeiros (Bilhete de Identidade/Cartão de Cidadão);

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– Certidão de casamento (se aplicável);

– Certidão de nascimento de cada um dos herdeiros;

– Relação de bens (lista dos bens que integram a herança);

Caso existam vários herdeiros, a venda do imóvel requer consenso de todos. Se houver discordâncias, será necessário proceder à partilha do património ou, em casos extremos, recorrer a vias judiciais para resolver o impasse.

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Impostos e Encargos

A transmissão ou venda de um imóvel herdado está sujeita a tributação. O valor e impostos em causa, dependente se o imóvel fica para algum dos herdeiros ou se será vendido a um terceiro.

2.1. Imposto de Selo: Os herdeiros diretos (cônjuge, filhos e pais) estão isentos de Imposto do Selo (10%). No entanto, se o imóvel for herdado por familiares mais afastados (como tios, sobrinhos ou primos) ou terceiros, este imposto será devido.

2.2. IMT: O IMT é um imposto que incide sobre a venda de imóveis. O comprador do imóvel é o sujeito passivo deste imposto. A taxa de IMT varia consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (habitação própria e permanente ou secundária).

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2.3. Imposto sobre Mais-Valias: A venda de uma casa herdada pode gerar mais-valias, que correspondem à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (valor pelo qual o imóvel foi avaliado para efeitos de Imposto do Selo na herança). Estas mais-valias estão sujeitas a IRS, sendo tributadas em 50% do seu valor.
É importante referir que existem algumas situações de isenção ou exclusão de tributação das mais-valias, como imóveis adquiridos antes de 1989 ou se o montante da venda for reinvestido na aquisição de nova habitação.

Documentação Necessária para a Venda

Para concretizar a venda do imóvel, é necessário reunir a seguinte documentação:

– Certidão de óbito – Comprova o falecimento do titular.

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– Habilitação de herdeiros – Documento que identifica os herdeiros legais.

– Caderneta predial urbana – Documento fiscal com informação sobre o imóvel.

– Certidão de registo predial – Confirma a titularidade do imóvel e eventuais ónus ou encargos.

– Licença de utilização – Necessária para imóveis construídos após 1951.

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– Certificado energético – Documento obrigatório para a transação imobiliária.

Etapas da Venda do Imóvel Herdado

4.1 Avaliação do Imóvel: É importante que os herdeiros consigam acordar um valor adequado de venda, de forma a evitar litígios posteriores. O melhor será solicitar a uma avaliação a um profissional independente e qualificado.

4.2 Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV): Antes da escritura final, é comum celebrar um CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda), documento que formaliza o compromisso entre compradores e vendedores. Nele, são estabelecidas as condições de pagamento, os prazos para a concretização da venda e as penalidades em caso de incumprimento, garantindo maior segurança jurídica para ambas as partes. Este contrato deve ser formalizado por Solicitador ou Advogado.

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4.3 Escritura de Compra e Venda: Por fim, a concretização da venda acontece com a assinatura da Escritura/DPA perante um Solicitador/Advogado/Notário. O pagamento do preço acordado é efetuado e a propriedade é transferida oficialmente para os compradores. Após a assinatura, o Solicitador procede ao registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial para garantir a sua titularidade legal.

Vender um imóvel herdado é um processo complexo, mas com o devido planeamento e apoio especializado, torna-se mais simples e seguro. Consultar um Solicitador para tratar de todo o processo poderá ser uma ótima ideia.