Legalmente falando | Posso construir em Solos rústicos? A nova Lei dos Solos

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No passado dia 30 de dezembro, foi publicado um Decreto-Lei que introduziu alterações significativas na Lei dos Solos, permitindo a reclassificação de terrenos rústicos para urbanos com o objetivo de aumentar a oferta habitacional. Na prática passa a ser mais fácil construir habitação em terrenos rústicos.

Luís Ferreira
Solicitador CP N.º 8469
www.luisferreirasolicitador.pt

A reclassificação para solo urbano já existia.

Em primeiro lugar, é importante esclarecer que a reclassificação de terrenos rústicos para urbanos já era permitida desde a regulamentação original de 2015. No entanto, o processo envolvia procedimentos complexos. Com a introdução do chamado Simplex da construção civil, em janeiro de 2024, os municípios passaram a dispor de mecanismos simplificados para realizar essa reclassificação.

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Então o que mudou com o novo regime?

Até agora, a reclassificação de terrenos rústicos para urbanos com finalidade habitacional, mesmo sob um regime simplificado, só era permitida se estivesse fundamentada numa Estratégia Local de Habitação, numa Carta Municipal de Habitação, numa Bolsa de Habitação ou em projetos de Habitação a Custos Controlados.

Com as novas regras, essa reclassificação passa a ser possível sempre que, no mínimo, 70% da área de construção acima do solo seja destinada a habitação pública ou habitação de valor moderado. Os restantes 30% da área construída podem ser destinados a habitação a valores de mercado, sem qualquer restrição de preços.

Oportunidade de negócio…

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Mesmo dentro dos 70% destinados a habitação de valor moderado, essa designação nem sempre significa preços particularmente baixos. Isso porque as regras estabelecem que o valor por metro quadrado (área bruta privativa) não pode ultrapassar um dos seguintes limites:

– A mediana do preço por m² para habitação a nível nacional; ou

– 125% da mediana do preço por m² no concelho, até ao máximo de 225% da mediana nacional.
Por exemplo, se num determinado concelho o preço médio do m² for de 2.000€, um imóvel de 100 m² custaria 200.000€. Já uma habitação classificada como valor moderado (abrangendo 70% do empreendimento), com a mesma área, poderia atingir um preço máximo de €250.000.

Tal solução pode ser atrativa para investidores e promotores imobiliários.

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Esta e outras medidas fazem parte do programa “Construir Portugal”. Fale com o Solicitador e descubra se pode beneficiar e participar neste processo.